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COMENTARIOS JURÍDICOS: LA NUEVA REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
COMENTARIOS JURÍDICOS: LA NUEVA REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

COMENTARIOS JURÍDICOS: LA NUEVA REGULACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER.

El pasado 6 de junio de 2013, con la intención de flexibilizar y promover los contratos de alquiler, entró en vigor la nueva Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modificando la regulación normativa de los arrendamientos urbanos respecto de la que ha venido operando desde 1.994.
La primera cuestión y duda que por el cambio legislativo le surgen a nuestros clientes (en ocasiones propietarios, y en otras inquilinos), es como les afecta la nueva regulación a sus contratos en vigor.

En este sentido, aclarar que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley (06/06/2.013), continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación –como así establece la Disposición Transitoria Primera-. Es decir, estamos ante una modificación que será aplicable a todos los contratos de arrendamientos que se celebren a partir de la citada fecha.

En cuanto a los contratos a realizar desde la reforma de junio, se refuerza la libertad de pactos, priorizando la voluntad de las partes, dentro del marco de lo establecido en el título II de la Ley, y ello frente al sometimiento de forma imperativa a los Títulos I, IV y V antes de la reforma. A modo de resumen, sobre cuales han sido los cambios materiales más significativos en la regulación, destacar:

- Es lo más llamativo a priori para arrendadores e inquilinos:

1) Duración. En cuanto a los arrendamientos de vivienda, se reduce la prórroga obligatoria (*1) a tres años, en contraste con los cinco que se imponían hasta ahora a la simple voluntad del inquilino. Igualmente se reduce la prórroga tácita (*2) de tres años a uno.

2) Desistimiento del inquilino. El arrendatario podrá desistir del contrato una vez trascurridos los seis primeros meses del arrendamiento, siempre que preavise con treinta días al arrendador; en estos casos se podrá, y aconsejamos al arrendador que deberá, pactar una indemnización por cada año de contrato que no se haya llegado a cumplir.

3) Posibilidad de recuperar la vivienda por el propietario antes del plazo contractual. Se reconoce el derecho del arrendador, sin necesidad de previo acuerdo inter partes, a recuperar su vivienda antes del plazo e impidiendo las prórrogas forzosas, para destinarla a uso permanente para sí, o su familia, previa comunicación al arrendatario con dos meses de antelación; y ello siempre y cuando se haya cumplido el primer año de contrato. Mejorando la legislación anterior por la que, el arrendador precisaba saber a la fecha de la firma si necesitaría a futuro la vivienda, lo cual convertía ese derecho:
- Por un lado en ineficaz ante los reales supuestos sobrevenidos de necesidad.
- Por otro, en un soporte de “fraude”, cuando los arrendadores -para evitar estar sometidos a los plazos legales de arrendamiento-, sistemáticamente introducían en sus contratos una inexistente necesidad de la vivienda en fechas futuras. Todo ello para en fraude de ley, no respetar los plazos legales –prórrogas- con los que se protegía al inquilino.

4) Actualización de la renta. Prima en este punto el pacto entre las partes, quedando el IPC, como coeficiente de actualización de renta, relegado para su aplicación, a la falta de pacto expreso que fije otro coeficiente, o modo de actualización. Es decir, la actualización de la renta conforme a los porcentajes que recoja el IPC, será el que se aplique en defecto de otros pactos.

5) Mejora frente a los profesionales del “fraude arrendaticio”. Con el objeto de salvaguardar los derechos de los arrendadores se crea un registro de sentencias de impagos de rentas de alquiler, con lo que toda persona interesada en arrendar su inmueble tendrá la posibilidad de confirmar, si el interesado en el alquiler ha tenido una sentencia condenatoria por falta de pago de rentas de alquiler en los últimos seis años -la inscripción en el citado Registro tendrá una duración máxima de 6 años-, intentado el legislador con esta medida dinamizar el mercado del alquiler de viviendas al crear más garantías para los propietarios.
Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción en el caso de abonar las rentas por las que fueron condenadas.
- En otro orden de cuestiones,

6) En caso de separación o divorcio, la nueva Ley establece que cuando la vivienda alquilada se adjudique al cónyuge que no había firmado el contrato como arrendatario, este tendrá derecho a derecho a continuar como arrendatario de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito.

7) La inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Tiene gran importancia para el supuesto de enajenación/venta de la vivienda arrendada, por cuanto al estar inscrito el arrendamiento, se subroga –sustituye- el comprador en la posición del arrendador, debiendo mantener el arrendamiento en la forma pactada.
De igual modo resulta importante para que el arrendamiento surta efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho con posterioridad (por ejemplo opciones de compra, hipotecas, etc), permitiendo así en este caso, que continúe el arrendamiento por la duración pactada.
Es decir, se busca proteger el arrendamiento, frente a otros titulares de derechos como concesionarios de derechos de opción de compra, hipotecantes, etc, que deberán respetar igualmente el contrato inscrito previamente.
Y finalmente también resulta interesante para anticipar la resolución del contrato, por cuanto ante el impago de renta, bastaría el mero requerimiento notarial, y su no contestación, o pago en el plazo de 10 días para entender resuelto el contrato.

8) La fianza, que ha de depositarse en el correspondiente organismo público de la comunidad autónoma, sólo será actualizado cuando se cumplan los primero tres años de contrato, de modo que cada vez que el contrato se prorrogue anualmente, el arrendador podrá requerir para que la fianza se actualice hasta que esta sea igual a una o dos mensualidades de renta.

9) La posibilidad de las partes para acordar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente, realizando un preaviso de 30 días por parte del arrendador al arrendatario, de la intención de vender el inmueble.

A modo de conclusión finalizar indicando que, si bien la nueva Ley propicia una mayor disponibilidad o flexibilidad de las partes a la hora de redactar el contrato de arrendamiento, es precisamente esa razón (la libertad de pacto), la que hace en mayor modo aconsejable la intervención de un abogado en la redacción del contrato, por cuanto siendo precisamente el contrato, el instrumento que debe plasmar la realidad de los pactos, su claridad o falta de ella, será el motivo de evitar, o tener que acudir indefectiblemente, a la sede judicial en busca de su interpretación.

Por último, y a efectos prácticos, recordar que:
- Ya antes de la modificación legislativa que hemos recogido, se hace necesario el depósito de las fianzas que los arrendatarios ponen a disposición de los propietarios en los órganos públicos designados por la legislación autonómica, siendo su incumplimiento motivo de sanción administrativa.

- Igualmente, desde el 1 de junio de 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética, para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.

(*1) Prórroga Legal Obligatoria: La duración del contrato será la que libremente pacten las partes, no obstante si la duración es inferior al plazo legal (5 años para los contratos celebrados antes del 06/06/2.013 y 3 para los suscritos posteriormente) se prorrogará hasta cubrir esos plazos legales. Prórroga esta obligatoria para el propietario/arrendador y potestativa para el inquilino que si puede manifestar expresamente que no desea prorrogarlo.

(*2) Prórroga Tácita: Finalizado el plazo de prórroga Legal obligatoria, y si ninguna de las dos partes, con al menos un mes de antelación al vencimiento, hubiera manifestado su voluntad de no renovar, se abre un nuevo período (tri-anual para los contratos celebrados antes del 06/06/2.013 y anual para los posteriores), obligatorio para el propietario/arrendador, y potestativo para al inquilino que ante cada prórroga anual puede no renovar

Fdo. Félix Pérez Raimundo

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